Зміст
- етапи
- Частина 1 Займіться розробкою нерухомості
- Частина 2 Фінансування ваших проектів
- Частина 3 Створення портфоліо об'єктів нерухомості
Розвиток нерухомості може бути важким видом діяльності для початківця, але це не є вашим досяжністю, доки ви проявите терпіння, амбіції та особливо винахідливість. У вашому першому досвіді найважливіше завдання - визначити, які властивості у вашій місцевості мають найбільший комерційний потенціал. Тоді вам доведеться забезпечити фінансування та придбати майно, коли воно пропонує вигідну вартість, що дозволяє мінімізувати фінансові ризики. Після того, як ви адаптували його до свого бачення, вирішіть, чи краще взяти його в оренду чи продати, щоб додати його до списку отримання прибутку.
етапи
Частина 1 Займіться розробкою нерухомості
- Складіть детальний бізнес-план. Вирішивши спробувати свою удачу в розвитку нерухомості, перше, що потрібно зробити, - це коротко описати, як ви конкретизуєте свою ідею. Візьміть аркуш і ручку і дайте невеликий опис вашого бізнесу саме так, як ви собі уявляєте, і поясніть, як це можна було використовувати у вашій громаді. Потім складіть список наявних у вас ресурсів, таких як стартові кошти та контакти з власниками в цьому районі.
- Важливі питання, які слід враховувати, включають наявний у вас капітал, можливість самостійно керувати кількома об'єктами нерухомості та ваші шанси на успіх, враховуючи сучасний стан ринку нерухомості.
- Чи буде розвиток нерухомості вашою повноцінною діяльністю або неповним заняттям, щоб диверсифікувати ваші доходи?
-
Будьте конкретні щодо своїх цілей. Щоб розвиток нерухомості став прибутковим бізнесом, важливо мати на увазі більш чітку мету: «Інвестуйте у власність, щоб заробити багато грошей. Кращий спосіб продовжити - почати зі скромного, але точного плану на кшталт цього: «Я хочу придбати стару будівлю Сен-Луї і перетворити її на доступне житло для студентів. Встановивши базову стратегію, ви матимете більш відчутне бачення того, що потрібно зробити для її досягнення.- Переконайтесь, що ваші цілі реалістичні, коли ви починаєте і створюєте портфель (і свою репутацію) з одним об'єктом за один раз. Поставити цілі занадто високо, це може бути дорогою помилкою.
- Найпростіший спосіб вийти на ринок - придбати будинок, відремонтувати його, а потім продати. Звідти ви можете розглянути більші та дорожчі властивості.
-
Подумайте про потреби нерухомості вашого району. Можливо, заміські будинки поза перспективним промисловим центром практично не існують або в місті бракує сучасних ресторанів. Де б не відчувався попит, існує можливість вигідного розвитку нерухомості. Загалом, найуспішнішими є проекти, які відповідають потребам мешканців.- Завжди враховуйте населення, яке проживає в районі, де ви розробляєте проект. Важливо розробити проект нерухомості з урахуванням потенційного покупця чи орендаря.
- Якщо, наприклад, ви живете в районі, де проживає багато людей старшого віку, може бути набагато більше сенсу будувати легкодоступні одноповерхові будинки чи квартири, а не багатоповерхові розкішні будинки, навіть якщо вони модні.
Частина 2 Фінансування ваших проектів
-
Подайте заявку на кредит розробника. Після того, як ви створили здійсненний план свого першого проекту нерухомості, перейдіть до банку і перегляньте свою програму з одним із фахівців з питань розвитку нерухомості команди. Ймовірно, ви забезпечите точну оцінку всіх витрат, пов'язаних з покупкою, а також суми фінансової допомоги, яку ви можете отримати. У багатьох випадках банк гарантує від 70 до 80 відсотків первинних витрат на придбання, але може не покривати побічні витрати, такі як витрати на будівництво та ліцензування.- Як і будь-який інший вид позики, вам може знадобитися пред'явити підтвердження свого кредиту або надати заставу, щоб вважатись серйозним інвестором. Деякі установи можуть навіть вимагати від вас внести депозит у розмірі приблизно 15-20% від загальної очікуваної вартості проекту.
- Купівля та ремонт житлових та комерційних об'єктів вимагає великих грошей. Якщо у вас є значна кількість заощаджень у резерві, вам, ймовірно, доведеться певною мірою покладатися на зовнішнє фінансування.
- Подумайте уважно над своєю пропозицією та з’ясуйте, чи справді вона має потенціал. Банк може вирішити відхилити вашу заявку на фінансування, якщо вважає, що ви ризикуєте.
-
Встановити надійні фінансові ліміти. Знайдіть більшу суму, яку ви цінуєте для певної властивості, і дотримуйтесь її. Це не дасть вам переконати приймати угоди, які в кінцевому рахунку змусять вас втратити гроші. Оформлення бюджетів та відповідальних інвестицій є одним із важливих кроків для досягнення довгострокових результатів.- Сума, яку ви повинні бути готові заплатити, залежатиме від різних факторів, таких як економіка, географічне положення та орієнтовна вартість завершеного проекту. Тому він варіюється від одного проекту до іншого.
- Бізнес із розвитку нерухомості дуже схожий на азартні ігри: краще заробляти мало, але часто, ніж багато робити ставки, щоб все втратити.
-
Вирішіть, чи будете ви купувати майно для продажу чи здачі в оренду. Купівля квартири в оренду - це порівняно низький ризик для отримання прибутку, коли ви починаєте цю діяльність, оскільки це дає можливість повернути свої інвестиції за плату за оренду. З іншого боку, купівля місця для його продажу дозволяє реконструювати його та розпочати інший проект, не турбуючись про те, як еволюція ринку може вплинути на валову вартість майна. Перегляньте ще раз свій початковий бізнес-план та наявні ресурси, щоб визначити варіант, який може призвести до більшої прибутковості.- Більшість нових забудовників вважають за краще купувати нерухомість в оренду. Таким чином вони мають постійний потік доходу, на який вони можуть розраховувати і який, в свою чергу, може бути використаний для інших проектів.
- Якщо ви віддаєте перевагу такому підходу, намагайтеся заробляти до 10% від початкових інвестицій за рахунок орендної плати щороку. Купуючи властивості для перепродажу, краще попросити щонайменше 30% від загальної суми покупки для виправдання витрат. Наприклад, 150 000 євро річного доходу від оренди достатньо, щоб зберегти майно в 1,5 мільйона євро на плаву. Для одного проекту з інвестицією в 4 мільйони євро ви зробите хорошу угоду, якщо продасте нерухомість як мінімум на 1,2 мільйона євро більше.
-
Знайте ризики придбання нерухомості. Немає гарантії, що куплені вами товари зароблять гроші, навіть якщо вони розташовані саме посередині регіону, який процвітає економічно. Як і в будь-якому бізнесі, завжди є елемент випадковості. Якщо ви не впевнені, що можете реально жити без доходу від нової нерухомості, було б розумніше знайти більш безпечний варіант.- Незліченна кількість несуттєвих факторів може перешкодити майну отримувати прибуток так, як ви очікували. Сюди входять непередбачені структурні проблеми та еволюція економічної конусу. Ці фактори часто важко або неможливо передбачити.
Частина 3 Створення портфоліо об'єктів нерухомості
-
Цільові властивості в перспективних районах. Хорошим правилом є визначення областей, які тільки починають виявляти ознаки зростання або останнім часом збільшують свою популярність. Таким чином, ви можете придбати нерухомість за низькою ціною і продати його дорожче, максимізуючи свій прибуток.- Орієнтуйтеся на доступні приміщення, розташовані поруч зі школами, великими корпораціями, торговими центрами та іншими сайтами, які можуть залучати покупців.
- Поширена помилка для початківців розробників - шукати місця, які вже заможні, та намагатися туди потрапити. Майте на увазі, що чим вище зростання, тим менші можливості розширення.
-
Шукайте мотивованих продавців. Ви будете робити добрий бізнес з людьми, які повинні якомога швидше продати нерухомість. Це може бути власник бізнесу в банкрутстві, розлучена пара або власник, який оселиться в іншому місці і не має великого інтересу до майна. Ці люди знають, що якщо вони не продадуть своє майно відразу, вони можуть втратити багато своїх інвестицій.- Подумайте про те, як найняти агента з нерухомості, який допоможе вам знайти нерухомість і домовитись про їх ціни. Як правило, агенти з нерухомості намагаються з’ясувати, чому продавці відокремлюються від своєї власності, що може дати вам перевагу, коли прийшов час зробити пропозицію.
-
Пройдіть весь час, перш ніж робити покупку. Не поспішайте закривати угоду. Перш ніж взяти на себе зобов’язання, ви повинні бути впевнені, що ви зробили хорошу роботу з дослідження та оцінки ризиків та потенційних вигод кожного майна, на яке ви орієнтовані. В іншому випадку ви можете витратити більше ресурсів, ніж ви коли-небудь уявляли, і ви втратите результати.- Задайте питання поточному власникові будь-яких питань, пов'язаних з технічним обслуговуванням, зонуванням та податками. При необхідності знайдіть кілька днів, щоб продумати своє рішення.
- Знайшовши ідеальне майно, не соромтеся підписувати договір зі своїм ім'ям та підписом на ньому.
-
Відремонтуйте з командою працівників. Після того, як майно належить вам, вам доведеться лише відремонтувати його, щоб продати його. Залежно від типу нерухомості, вам може знадобитися найняти підрядника або архітекторів, будівельну команду, інженерів, дизайнерів та дизайнерів інтер’єрів, щоб зробити ваше бачення реальністю. Основна мета тут - зробити його кращим, ніж було, коли ви його купили, що збільшує його вартість.- Для невеликих проектів та односімейних будинків, де фінансово неможливо набрати інших людей, ви можете заощадити на витратах на ремонт, зробивши базовий ремонт самостійно.
- Продаючи об’єкт нерухомості, оцініть його таким чином, щоб він відповідав вдосконаленням. Ви повинні бути готові домовитись розумно, щоб досягти суми, достатньо близької до вашої відпускної ціни, щоб ви могли жити.
- Перш ніж почати планувати свій перший проект нерухомості, заощадіть стільки капіталу, скільки зможете доповнити позики, взяті у вашому бізнесі. Ви будете щасливі, що зробили це, якщо витрати в кінцевому рахунку вищі, ніж ви домовились.
- Переконайтесь, що будь-які роботи з ремонту вашого об'єкту відповідають параметрам, визначеним у зонах та будівельних нормах району.
- Можливо, буде хорошою ідеєю співпрацювати з досвідченим розробником власності для ваших перших двох проектів. Він може запропонувати вам цінні поради та допомогти вам уникнути підводних каменів, які, як правило, створюють проблеми для початківців.
- Купівля нерухомості на аукціоні може бути чудовим способом скористатися великою кількістю переваг.
- По мірі набуття досвіду вам буде легше отримати позики та згодом затвердити заявки.
- З огляду на властивий йому ризик, розвиток нерухомості може бути не найбезпечнішим видом діяльності для людей без великої фінансової мережі.